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中报观察②丨你不知道的中国金茂


文章作者:www.ymxsw.cn 发布时间:2019-10-09 点击:1583



原标题:《中国日报》观察到2个中国金毛,你不知道

今年7月,南京主城区迎来了2019年规模最大的土地拍卖,总成交额为240.3亿美元。其中,位于新城区南部应天东街北侧的G32地块是此镜头的亮点。经过129轮激烈的角逐,中国金茂以总价51亿元的价格夺得了该地块,溢价率为33.7%。一些媒体已经粗略地算了一笔账,再加上开发成本和其他施工安全性,该项目的保证价格约为45,000 /平方米。土地国王金茂仍然是一个熟悉的公式。

两年半前,金茂在南京还拿下了河西板块的地王,准备做河西金茂。但是,这位土地之王今天不是很好。由于该项目的成本接近牌照的上限,因此该项目尚未进入市场。

值得注意的是,除了继续接手土地之王外,中国金茂也在出售项目。媒体爆料说,自今年五月以来,中国金茂已处置了8个项目权益,其中北京和上海有4个项目。

您为什么首先将项目放在第一位并卖掉,为什么中国金茂如此“优秀”?答案可能在金茂的半年度报告中。

8月29日,中国金茂发布了2019年中期业绩报告:收入下降33%,净利润增长12.7%。

香港股票市场的机构投资者占总数的80%以上,这对公司的业绩增长率极为敏感。在半年度报告的第二天,中国金茂跌幅高达5.05%。截至9月10日收盘,中国金茂收盘于每股4.56港元,其股价较今年最高点5.93港元下跌了23%。

中国的金茂发生了什么?

01

恢复半年度报告的真实金毛

2019年上半年,中国金茂实现签约销售总额784.56亿元,同比增长9.3%。上半年营业收入为151.1亿美元,同比下降31.3%。

从收入结构上看,房地产开发,商业租赁和零售业务以及酒店营业收入分别比去年同期下降38%,2%和6%。从毛利和毛利率来看,报告期内毛利约为54.32亿。人民币,同比下降约37.45%,整体销售毛利率约为37%,比去年同期下降3个百分点。

收入不令人满意。报告期内,公司归属于母公司的净利润为37亿元,同比增长12.2%,这是几个亮点。

不幸的是,机构投资者没有购买它。

在发布年度报告的当天,里昂证券(CLSA)发布了一份研究报告,称其下调了金茂的估值,并将其从今年预测的7.9倍市盈率下调至7.1倍,维持“跑输大盘”评级。

根据研究报告,中国金茂的收入在今年上半年下降了33%,其基本利润估计下降了36%。该银行估计,2018年中期的利润总额为40.9亿美元,而中国金茂2019年的中期利润约为28.89亿美元。

根据选择的金融终端上显示的中国金茂的损益表,我们将2019年中期报告的数据与2018年中期报告的数据进行比较:

中国金茂的净利润同比增长了12%,而收入却下降了31%。核心在于“其他收入和收入”,与2018年相比,2019年增加了30%。

在2019年中期报告中,中国金茂详细披露了“其他收入和收入”的具体构成,总计39.41亿美元:

如图所示,其他特定收入和收入组成部分包括利息收入,政府对投资收入的补贴等,并包括投资物业的公允价值收益和出售子公司的收益。

与去年同期相比,“其他收入和收入”大幅增长:

1.利息收入同比增长126.16%;

2.投资物业的公允价值收益同比增长207.79%;

3,出售子公司的收益同比增长1037.38%。

西南证券认为,公司的业绩增长率明显高于收入,主要原因是:

这里必须指出,研究报告中列出的非经常性损益项目不包括7.7亿美元的“子公司销售收入”。另外,由于少数股东损益变动很小,因此对净利润总额的影响是有限的,在此直接忽略。

如果不计上述利息收入,公允价值变动和项目出售权益,则上述影响利润的收入将从2019年的税前利润64.63亿元中扣除, 2019年期间约为25.23亿欧元(含税)。

您可以看到西南证券的数据推导,这与里昂证券的估值基本吻合:中国金茂2019年的中期利润不到30亿美元,远不及里昂证券近70亿的税前利润。于2018年中。

02

收入急剧下降的背后:尴尬的“土地之王”

一般认为,房屋公司从实际销售到结算有1-2年的滞后,而2019年对收入有贡献的项目基本上是2016-2017年。由于需要快速周转并尽快降低资本成本,因此从购置土地到开始建设的时间间隔为一年以内,最多不超过两年。

这正是金茂开始频繁占领土地的时候。

根据《西南证券研究报告》,2019年上半年公司结算项目较少,主要是长沙,南京,重庆,宁波和广州的项目所致,导致收入有所下降。换句话说,2016年开始的一些房东项目无法按时进入市场,这可能是收入下降的主要原因。

实际上,金茂历史上的大多数地王项目都处于无知状态。

周五,杭州金茂公司怀疑竞标项目同期的预售价过高且不满意,因此选择了新闻报道。

杭州金茂的首个开业是金茂的主要项目,包括别墅,平房和高层建筑。由于杭州的限价,该项目的三年开盘价基本没有突破5万元/平方米。但是,在同一部分中,证书的发放时间与绿城花园几乎相同,高层从元/平方米上涨至元/平方米;平房的平均价格为6.36万元/平方米,而金茂楼的堆叠产品的平均销售价格则接近6.2-730万元/平方米。平均价格已成为这场风暴的导火索。

2016年6月,电力建设金茂财团中标深圳龙华上塘地铁站旁的商住用地,总价82.89亿元,折合楼面价约56,800元/平方米,成为单位深圳龙华区价格王。当时龙华区的均价在元/平方米左右。

这不仅是金茂首次进入深圳,还是高起点,高规格的现房销售试点。自2018年下半年以来,该项目已投放市场,但如何定价已成为重点。目前,深圳金茂福市场的预估价格高于周边二手均价近40%,市场对其销售持观望态度。

南京河西地王,当时与深圳地王一起,由于南京河西板块限价元/平方米,刚好当土地,面粉=面包时的金毛地板价,河西地王尚未进入市场。

2016年8月,金茂以35.1亿元拿下郑州郑东新区地块,折合楼面价37,000元/平方米,创造出郑州两大天价单价总价,项目均价为5.8-650万元/平方米这样的平均价格无疑是二线城市的顶级配置。该项目在征地两年后于2018年启动。当时,郑州市场曾一度跌至谷底,在二线城市平均售价为6万。销售结果可以想像。

2017年9月,金茂首次进入厦门,以总价20.91亿元,底价元/平方米获得“湘安地王”,项目原价为元/平方米。但是,到了2018年11月,金茂选择亏本进入市场,平均价格为元/平方米,已经低于土地的底价。

03

高速扩展的背后

金茂的帝国冲动与其管理人员迅速扩大公司规模的进取战略有一定关系。

日本着名企业家和管理科学家稻盛和夫认为,企业领导人也是企业管理的核心因素之一。

在影响公司业务绩效的众多因素中,一个非常重要的变量是首席执行官在业务管理过程中的领导行为。就像通用电气(GE)在美国取得成功一样,人们常常将其归因于杰克韦尔奇(Jack Welch)的杰出领导。中国海尔集团的神话,是张瑞敏务实管理的决定性作用。

2016年4月29日,李从瑞先生被任命为中国金茂董事长兼首席执行官。通过近几年的数据趋势,我们可以直观地感受到金茂过去两年的发展速度,也可以窥见公司追求规模增长的渴望。

从2016年到2018年,金茂的销售额从485亿元增加到1280亿元,复合年增长率接近70%。李孔瑞在2017年业绩发布会上表示,金茂集团的销售额到2020年将突破2000亿。随着销售额的快速增长,金茂的城市布局也在不断扩大。在2017年,金茂仅进入28个城市,而在2018年,扩展到40个城市。

在战略选择上,中国金茂一直是“高能耗城市,高端精品店和高平均价格”的“三高”风格。因此,自2016年以来,金茂经常在国王中看到媒体。

在上升周期中,李孔雀的作风使金茂能够在短时间内享受房价上涨带来的杠杆红利:高能源城市的杠杆,土地溢价的杠杆以及平均价格的高杠杆。高。

例如,三线和四线城市的一个项目价值为5亿,100个项目为500亿;一线和二线城市的项目价值分别为30、50亿和10个项目,即100亿。 2019年上半年,中国金茂2018年平均销售价格为元/平方米,位居行业前三。

但是,这种作风在很大程度上受到周期性波动的影响,尤其是政策的严格约束。在“正常住房而不是炒作”的标准规范化监督下,像一只手形的人为地定义了实现收益的上限。

在2016年度业绩大会上,执行董事兼首席执行官李孔瑞说:“在进入2016年的六个新城市中,我们现在拥有的所有土地的土地价格基本上都比当时的土地价格高出20%。以上奖金,可以说是金茂预先预先判断了市场方向,并抢了一些很便宜的土地。”

随后的事实证明这些地方并不便宜。对于无法进入市场的房东就是这种情况。

730次中央工作经济会议提出,短期内不以房地产作为刺激经济的手段,“稳物价、稳物价、稳预期”,“稳”的意义在于,政策不再是一刀切的放松,但是“间隔管理”

这意味着,中国金茂地王即使继续蹲守,也只有很小的概率等到下一任地王来解决问题。返回搜狐查看更多信息

责任编辑:

2019-09-18 10: 13

来源:搜狐焦点-深圳站

原题:中国日报观察2个中国金毛,你不知道

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今年7月,南京主城区迎来2019年规模最大的土地拍卖会,总成交额240.3亿。其中,位于南部新城英天东街北侧的G32地块是本次拍摄的亮点。经过129轮激烈角逐,该地块被中国金茂以51亿元的总价竞得,溢价率为33.7%。有媒体粗略算了一笔账,加上开发等建设保障的成本,该项目的保障价约为4.5万/平方米。金茂,地王,仍然是一个熟悉的公式。

两年半前,在南京,金茂也拿下河西板块的地王,准备做河西金茂。不过,这位地王今天不是很好。由于该项目的成本已接近该板块的上限,因此该项目尚未进入市场。

值得注意的是,除了继续拿地王外,中国金茂也在出售项目。媒体爆出消息称,今年5月以来,中国金茂已处置了8个项目权益,其中包括北京和上海的4个项目。

你为什么一手拿项目,一手卖项目,中国金茂为什么这么“精”?答案可能在金茂的半年报中。

8月29日,中国金茂发布了2019年中期业绩报告:收入下降33%,净利润增长12.7%。

香港股票市场的机构投资者占总数的80%以上,这对公司的业绩增长率极为敏感。在半年度报告的第二天,中国金茂跌幅高达5.05%。截至9月10日收盘,中国金茂收盘于每股4.56港元,其股价较今年最高点5.93港元下跌了23%。

中国的金茂发生了什么?

01

恢复半年度报告的真实金毛

2019年上半年,中国金茂实现签约销售总额784.56亿元,同比增长9.3%。上半年营业收入为151.1亿美元,同比下降31.3%。

从收入结构上看,房地产开发,商业租赁和零售业务以及酒店营业收入分别比去年同期下降38%,2%和6%。从毛利和毛利率来看,报告期内毛利约为54.32亿。人民币,同比下降约37.45%,整体销售毛利率约为37%,比去年同期下降3个百分点。

收入不令人满意。报告期内,公司归属于母公司的净利润为37亿元,同比增长12.2%,这是几个亮点。

不幸的是,机构投资者没有购买它。

在发布年度报告的当天,里昂证券(CLSA)发布了一份研究报告,称其下调了金茂的估值,并将其从今年预测的7.9倍市盈率下调至7.1倍,维持“跑输大盘”评级。

根据研究报告,中国金茂的收入在今年上半年下降了33%,其基本利润估计下降了36%。该银行估计,2018年中期的利润总额为40.9亿美元,而中国金茂2019年的中期利润约为28.89亿美元。

根据选择的金融终端上显示的中国金茂的损益表,我们将2019年中期报告的数据与2018年中期报告的数据进行比较:

中国金茂的净利润同比增长了12%,而收入却下降了31%。核心在于“其他收入和收入”,与2018年相比,2019年增加了30%。

在2019年中期报告中,中国金茂详细披露了“其他收入和收入”的具体构成,总计39.41亿美元:

如图所示,其他特定收入和收入组成部分包括利息收入,政府对投资收入的补贴等,并包括投资物业的公允价值收益和出售子公司的收益。

与去年同期相比,“其他收入和收入”大幅增长:

1.利息收入同比增长126.16%;

2.投资物业的公允价值收益同比增长207.79%;

3,出售子公司的收益同比增长1037.38%。

西南证券认为,公司的业绩增长率明显高于收入,主要原因是:

这里必须指出,研究报告中列出的非经常性损益项目不包括7.7亿美元的“子公司销售收入”。另外,由于少数股东损益变动很小,因此对净利润总额的影响是有限的,在此直接忽略。

如果不计上述利息收入,公允价值变动和项目出售权益,则上述影响利润的收入将从2019年的税前利润64.63亿元中扣除, 2019年期间约为25.23亿欧元(含税)。

您可以看到西南证券的数据推导,这与里昂证券的估值基本吻合:中国金茂2019年的中期利润不到30亿美元,远不及里昂证券近70亿的税前利润。于2018年中。

02

收入急剧下降的背后:尴尬的“土地之王”

一般认为,房屋公司从实际销售到结算有1-2年的滞后,而2019年对收入有贡献的项目基本上是2016-2017年。由于需要快速周转并尽快降低资本成本,因此从购置土地到开始建设的时间间隔为一年以内,最多不超过两年。

这正是金茂开始频繁占领土地的时候。

根据《西南证券研究报告》,2019年上半年公司结算项目较少,主要是长沙,南京,重庆,宁波和广州的项目所致,导致收入有所下降。换句话说,2016年开始的一些房东项目无法按时进入市场,这可能是收入下降的主要原因。

实际上,金茂历史上的大多数地王项目都处于无知状态。

周五,杭州金茂公司怀疑竞标项目同期的预售价过高且不满意,因此选择了新闻报道。

杭州金茂的首个开业是金茂的主要项目,包括别墅,平房和高层建筑。由于杭州的限价,该项目的三年开盘价基本没有突破5万元/平方米。但是,在同一部分中,证书的发放时间与绿城花园几乎相同,高层从元/平方米上涨至元/平方米;平房的平均价格为6.36万元/平方米,而金茂楼的堆叠产品的平均销售价格则接近6.2-730万元/平方米。平均价格已成为这场风暴的导火索。

2016年6月,电力建设金茂财团中标深圳龙华上塘地铁站旁的商住用地,总价82.89亿元,折合楼面价约56,800元/平方米,成为单位深圳龙华区价格王。当时龙华区的均价在元/平方米左右。

这不仅是金茂首次进入深圳,还是高起点,高规格的现房销售试点。自2018年下半年以来,该项目已投放市场,但如何定价已成为重点。目前,深圳金茂福市场的预估价格高于周边二手均价近40%,市场对其销售持观望态度。

南京河西地王,当时与深圳地王一起,由于南京河西板块限价元/平方米,刚好当土地,面粉=面包时的金毛地板价,河西地王尚未进入市场。

2016年8月,金茂以35.1亿元拿下郑州郑东新区地块,折合楼面价37,000元/平方米,创造出郑州两大天价单价总价,项目均价为5.8-650万元/平方米这样的平均价格无疑是二线城市的顶级配置。该项目在征地两年后于2018年启动。当时,郑州市场曾一度跌至谷底,在二线城市平均售价为6万。销售结果可以想像。

2017年9月,金茂首次进入厦门,以总价20.91亿元,底价元/平方米获得“湘安地王”,项目原价为元/平方米。但是,到了2018年11月,金茂选择亏本进入市场,平均价格为元/平方米,已经低于土地的底价。

03

高速扩展的背后

金茂的帝国冲动与其管理人员迅速扩大公司规模的进取战略有一定关系。

日本着名企业家和管理科学家稻盛和夫认为,企业领导人也是企业管理的核心因素之一。

在影响公司业务绩效的众多因素中,一个非常重要的变量是首席执行官在业务管理过程中的领导行为。就像通用电气(GE)在美国取得成功一样,人们常常将其归因于杰克韦尔奇(Jack Welch)的杰出领导。中国海尔集团的神话,是张瑞敏务实管理的决定性作用。

2016年4月29日,李从瑞先生被任命为中国金茂董事长兼首席执行官。通过近几年的数据趋势,我们可以直观地感受到金茂过去两年的发展速度,也可以窥见公司追求规模增长的渴望。

从2016年到2018年,金茂的销售额从485亿元增加到1280亿元,复合年增长率接近70%。李孔瑞在2017年业绩发布会上表示,金茂集团的销售额到2020年将突破2000亿。随着销售额的快速增长,金茂的城市布局也在不断扩大。在2017年,金茂仅进入28个城市,而在2018年,扩展到40个城市。

在战略选择上,中国金茂一直是“高能耗城市,高端精品店和高平均价格”的“三高”风格。因此,自2016年以来,金茂经常在国王中看到媒体。

在上升周期中,李孔雀的作风使金茂能够在短时间内享受房价上涨带来的杠杆红利:高能源城市的杠杆,土地溢价的杠杆以及平均价格的高杠杆。高。

例如,三线和四线城市的一个项目价值为5亿,100个项目为500亿;一线和二线城市的项目价值分别为30、50亿和10个项目,即100亿。 2019年上半年,中国金茂2018年平均销售价格为元/平方米,位居行业前三。

但是,这种作风在很大程度上受到周期性波动的影响,尤其是政策的严格约束。在“正常住房而不是炒作”的标准规范化监督下,像一只手形的人为地定义了实现收益的上限。

在2016年度业绩大会上,执行董事兼首席执行官李孔瑞说:“在进入2016年的六个新城市中,我们现在拥有的所有土地的土地价格基本上都比当时的土地价格高出20%。以上奖金,可以说是金茂预先预先判断了市场方向,并抢了一些很便宜的土地。”

随后的事实证明这些地方并不便宜。对于无法进入市场的房东就是这种情况。

730中央工作经济会议提议在短期内不要使用房地产作为刺激经济的手段,即“稳定的价格,稳定的价格,稳定的期望”。 “稳定”的意义在于,政策不再是千篇一律的放宽政策,而是“间隔管理”。

这意味着,即使中国金茂的国王继续下蹲,他也只有很少的机会等到下一位国王解决问题。回到搜狐,看看更多

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