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突发!房贷新政开始实施!帮你算账:居然可省这多钱


文章作者:www.ymxsw.cn 发布时间:2019-10-09 点击:1000



  原标题:突发!房贷新政开始实施!帮你算账:居然可省这多钱

  8月25日,央行发布公告称,从10月8日起新发放房贷挂钩LPR,消息受到很多购房者关注,大家普遍担心的是,对买房贷款有没有什么影响,对楼市走势有没有影响。

  刘舒从招商银行了解到,从9月20日起招行就开始执行与LPR挂钩的房贷利率新政,是武汉最早实施新政的银行。这个政策比较专业,刘舒花了很多时间,请教了专业人士,并尽量通俗地解读给大家,给大家吃颗定心丸:今年内影响不大,按照新政计算的利率,和现行的利率基本相同。

  房贷新政哪些变化影响我们

  新房贷利率政策的原文很复杂。不少朋友表示,看完还是不懂新规则有哪些变化,所以,我们请教了多家银行从业者后,简单翻译一下游戏规则的变化:

  1、房贷挂钩的锚变了,以前的起步价是基准利率,现在的起步价是LPR,LPR略低于基准利率,一月一变;

  2、新版房贷利率计算方式:个人房贷利率=房贷放款时最近一个月LPR+x基点,x基点在还贷期间固定不变。央行制定的下限是:首套房贷利率不低于LPR+0,二套房贷利率不低于LPR+0.6;在各地的实际操作中,X基点比下限值更高,楼市越火的城市,X基点越高;

  3、房贷利率每年可重新定价,以还贷满整年后,以当月最新LPR为基准,加上X基点作为下一年的房贷利率。但是上浮部分的X基点在30年还贷期不变,始终和首次房贷时一样。

  武汉房贷新政这样算

  武汉的落地情况,以招商银行即将执行的房贷新政为例:

  首套房利率:9月LPR+(4.9*1.2-9月LPR)

  二套房利率为,9月LPR+(4.9*1.3-9月LPR)

  看出来了吧,不管到9月20日,公布的LPR是多少,最后算出来的利率还是和目前首套上浮20%、二套上浮30%后的数值一致。

  这个挂钩LPR的计算方式,看起来有点讨巧,与当前老政策相比利率水平没变化,其实也反映了银行落实楼市调控的一个思路,新老房贷政策过渡期,要保证房贷利率的平稳。

  因为房贷新政针对的9月20日之后放款的客户,而签贷款合同到审批通过放款中间有半个月左右时间差,所以本周起,在招行签约客户的房贷利率按新政执行,上浮基点是按照4.9*1.2-4.85(8.20日LPR)=1.03计算,等放款时,会在9月20日LPR标准上,加上1.03%的上浮部分。

  我也咨询了中农工建等房贷大户,他们还没出台房贷新政的细则,是否会采取其他算法,不得而知。不过一个普遍的事实是,同一个楼盘合作的多家银行,利率水平相同。从这个角度考虑,各家银行不管采用哪种算法,最终房贷利率差不多,即首套房利率5.88%左右,二套房利率6.37%左右。

  如果要说完全没变化,也不准确,只是变化来的慢一些,可能明年9-10月才能看出来影响,到时候如果LPR降低,同时上浮的X基点不变,总体利率会比今年低一些,明年到后年期间,购房者可以少还一点利息。

  武汉今年房贷利率不会大起大落

  除了本地银行维持房贷稳定的心态,决定武汉利率的,最终还是市场行情。所以目前看来,今年最后几个月,武汉的房贷利率不会大起大落。

  参考上文中招行的新计算方式,新老政策交替时申请房贷,最多,少付出2-3%的利率。

  因为,我们能想到的钻空子方法,新政里已经堵死了。LPR改革中还有一个手段叫“四层定价机制”,就是避免LPR走低让实体经济和房地产雨露均沾,再次刺激房地产市场。四层定价即全国、地方、银行、个人四个层次。

  通俗说,央行规定的房贷利率只是最低价,地方央行根据所在地楼市行情,给予当地商业银行窗口指导,提出上浮x基点的要求,各家银行还会参考自己的信贷额度和风控政策加码。最终各地的房贷定价,都不一样。

  武汉这类楼市销售量大的城市,房贷利率还会继续高于国内其他城市。除非新建商品房成交量大幅下降,地方央行和本地商业银行才可能调整上浮的x基点,降低房贷利率。

  很明显,房贷新政也是配合楼市调控,深化一城一策的调控精准性。

  长期看贷款多的每月可省几千元利息

  相对于房贷规则的变化,利率水平的变化更受关注。结合当前经济形势,很多银行和金融业内人士的观点是,LPR会下降,房贷利率变相降低。

  为了解释清楚判断依据,先用人话解释一下LPR是什么,让大家明白哪些因素影响它的涨跌。

  LPR(Loan Prime Rate),是金融机构对其最优客户执行的优惠利率,2013年开始在在中国实行,此前是一年期。LPR改革后,取值来自18家大型银行的报价,去掉最高和最低值取算术平均值,并参考MLF(中期借贷便利值)。每月20日公布新报价,可以在全国银行间同业拆借中心网站查到。

  LPR也分一年期和五年期,房贷这种长期贷款,采用LPR的5年期利率。5年期报价今年8月20日第一次出现,为4.85%,略低于基准利率(4.9%)。

  前面解释了LPR是根据主要银行报价和MLF产生。MLF简单说,就是商业银行手头储备现金不足时,找央行借来周转的钱,利率比市场行情低得多,最近一次是3.3%。所以,央行进行MLF操作和降准,降低了商业银行的资金成本,也会传导到LPR上。在目前的经济形势下,市场上钱不够用,央行希望通过LPR改革引导市场利率下行,目的是利好实体经济。个人房贷用户,可以沾一点LPR下降的光。

  微观层面看,新政最积极,也是对购房者影响最大的变化,还是房贷每年重新定价。因为按照X基点上浮不变,LPR持续走低的趋势,明年、后年执行的利率,肯定低于今年。

  我觉得这是一个比较科学的定价方式,特别对于买在房贷利率高点的客户来说,是个好事,不用30年一直按照较高利率还房贷了。

  特别是购买高总价新房,且贷款多的客户,LPR下降5%,每年可以省不少钱。

  按贷款100万,目前首套房利率5.88计算,首年利息多元,如果明年LPR下将5%,那么第二年的房贷利率也随之下降,付出的利息多元,全年少掏3000多元,起码省下来大半年物业费。而贷款2-300万的客户,一年可以少付利息上万元了。

  总结

  关于房贷新政怎么玩,网上有各种解读。我们本着负责求实的态度,第一时间把实情告诉大家。

  “新政实施后房贷利率几乎不变”这个结论,听起来不够有噱头,但是我认为,这种变化反应了“稳调控”的态度:

  1、首先还是调控不会放松,从政策和金融方面堵漏洞;

  2、其次是调控方式更加灵活,不再是全国一刀切,直接和各地经济情况、楼市行情挂钩;

  3、对于个人,房贷利息与经济形势挂钩,不再是30年不变。返回搜狐,查看更多

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  来源:搜狐焦点武汉站

  原标题:突发!房贷新政开始实施!帮你算账:居然可省这多钱

  8月25日,央行发布公告称,从10月8日起新发放房贷挂钩LPR,消息受到很多购房者关注,大家普遍担心的是,对买房贷款有没有什么影响,对楼市走势有没有影响。

  刘舒从招商银行了解到,从9月20日起招行就开始执行与LPR挂钩的房贷利率新政,是武汉最早实施新政的银行。这个政策比较专业,刘舒花了很多时间,请教了专业人士,并尽量通俗地解读给大家,给大家吃颗定心丸:今年内影响不大,按照新政计算的利率,和现行的利率基本相同。

  房贷新政哪些变化影响我们

  新房贷利率政策的原文很复杂。不少朋友表示,看完还是不懂新规则有哪些变化,所以,我们请教了多家银行从业者后,简单翻译一下游戏规则的变化:

  1、房贷挂钩的锚变了,以前的起步价是基准利率,现在的起步价是LPR,LPR略低于基准利率,一月一变;

  2、新版房贷利率计算方式:个人房贷利率=房贷放款时最近一个月LPR+x基点,x基点在还贷期间固定不变。央行制定的下限是:首套房贷利率不低于LPR+0,二套房贷利率不低于LPR+0.6;在各地的实际操作中,X基点比下限值更高,楼市越火的城市,X基点越高;

  3、房贷利率每年可重新定价,以还贷满整年后,以当月最新LPR为基准,加上X基点作为下一年的房贷利率。但是上浮部分的X基点在30年还贷期不变,始终和首次房贷时一样。

  武汉房贷新政这样算

  武汉的落地情况,以招商银行即将执行的房贷新政为例:

  首套房利率:9月LPR+(4.9*1.2-9月LPR)

  二套房利率为,9月LPR+(4.9*1.3-9月LPR)

  看出来了吧,不管到9月20日,公布的LPR是多少,最后算出来的利率还是和目前首套上浮20%、二套上浮30%后的数值一致。

  这个挂钩LPR的计算方式,看起来有点讨巧,与当前老政策相比利率水平没变化,其实也反映了银行落实楼市调控的一个思路,新老房贷政策过渡期,要保证房贷利率的平稳。

  因为房贷新政针对的9月20日之后放款的客户,而签贷款合同到审批通过放款中间有半个月左右时间差,所以本周起,在招行签约客户的房贷利率按新政执行,上浮基点是按照4.9*1.2-4.85(8.20日LPR)=1.03计算,等放款时,会在9月20日LPR标准上,加上1.03%的上浮部分。

  我也咨询了中农工建等房贷大户,他们还没出台房贷新政的细则,是否会采取其他算法,不得而知。不过一个普遍的事实是,同一个楼盘合作的多家银行,利率水平相同。从这个角度考虑,各家银行不管采用哪种算法,最终房贷利率差不多,即首套房利率5.88%左右,二套房利率6.37%左右。

  如果要说完全没变化,也不准确,只是变化来的慢一些,可能明年9-10月才能看出来影响,到时候如果LPR降低,同时上浮的X基点不变,总体利率会比今年低一些,明年到后年期间,购房者可以少还一点利息。

  武汉今年房贷利率不会大起大落

  除了本地银行维持房贷稳定的心态,决定武汉利率的,最终还是市场行情。所以目前看来,今年最后几个月,武汉的房贷利率不会大起大落。

  参考上文中招行的新计算方式,新老政策交替时申请房贷,最多,少付出2-3%的利率。

  因为,我们能想到的钻空子方法,新政里已经堵死了。LPR改革中还有一个手段叫“四层定价机制”,就是避免LPR走低让实体经济和房地产雨露均沾,再次刺激房地产市场。四层定价即全国、地方、银行、个人四个层次。

  通俗说,央行规定的房贷利率只是最低价,地方央行根据所在地楼市行情,给予当地商业银行窗口指导,提出上浮x基点的要求,各家银行还会参考自己的信贷额度和风控政策加码。最终各地的房贷定价,都不一样。

  武汉这类楼市销售量大的城市,房贷利率还会继续高于国内其他城市。除非新建商品房成交量大幅下降,地方央行和本地商业银行才可能调整上浮的x基点,降低房贷利率。

  很明显,房贷新政也是配合楼市调控,深化一城一策的调控精准性。

  长期看贷款多的每月可省几千元利息

  相对于房贷规则的变化,利率水平的变化更受关注。结合当前经济形势,很多银行和金融业内人士的观点是,LPR会下降,房贷利率变相降低。

  为了解释清楚判断依据,先用人话解释一下LPR是什么,让大家明白哪些因素影响它的涨跌。

  LPR(Loan Prime Rate),是金融机构对其最优客户执行的优惠利率,2013年开始在在中国实行,此前是一年期。LPR改革后,取值来自18家大型银行的报价,去掉最高和最低值取算术平均值,并参考MLF(中期借贷便利值)。每月20日公布新报价,可以在全国银行间同业拆借中心网站查到。

  LPR也分一年期和五年期,房贷这种长期贷款,采用LPR的5年期利率。5年期报价今年8月20日第一次出现,为4.85%,略低于基准利率(4.9%)。

  前面解释了LPR是根据主要银行报价和MLF产生。MLF简单说,就是商业银行手头储备现金不足时,找央行借来周转的钱,利率比市场行情低得多,最近一次是3.3%。所以,央行进行MLF操作和降准,降低了商业银行的资金成本,也会传导到LPR上。在目前的经济形势下,市场上钱不够用,央行希望通过LPR改革引导市场利率下行,目的是利好实体经济。个人房贷用户,可以沾一点LPR下降的光。

  微观层面看,新政最积极,也是对购房者影响最大的变化,还是房贷每年重新定价。因为按照X基点上浮不变,LPR持续走低的趋势,明年、后年执行的利率,肯定低于今年。

  我觉得这是一个比较科学的定价方式,特别对于买在房贷利率高点的客户来说,是个好事,不用30年一直按照较高利率还房贷了。

  特别是购买高总价新房,且贷款多的客户,LPR下降5%,每年可以省不少钱。

  按贷款100万,目前首套房利率5.88计算,首年利息多元,如果明年LPR下将5%,那么第二年的房贷利率也随之下降,付出的利息多元,全年少掏3000多元,起码省下来大半年物业费。而贷款2-300万的客户,一年可以少付利息上万元了。

  总结

  关于房贷新政怎么玩,网上有各种解读。我们本着负责求实的态度,第一时间把实情告诉大家。

  “新政实施后房贷利率几乎不变”这个结论,听起来不够有噱头,但是我认为,这种变化反应了“稳调控”的态度:

  1、首先还是调控不会放松,从政策和金融方面堵漏洞;

  2、其次是调控方式更加灵活,不再是全国一刀切,直接和各地经济情况、楼市行情挂钩;

  3、对于个人,房贷利息与经济形势挂钩,不再是30年不变。返回搜狐,查看更多

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